El mercado del alquiler en España atraviesa un momento de fuerte tensión, especialmente en grandes ciudades y zonas con alta demanda residencial y turística. En los últimos años, el acceso a una vivienda en alquiler se ha convertido en uno de los principales retos sociales y económicos del país, lo que ha llevado al Gobierno a plantear nuevas medidas que entrarán en vigor a lo largo de 2026.
Las tres medidas clave del Gobierno para regular el alquiler en 2026
El Gobierno ha anunciado un nuevo Real Decreto-ley en materia de vivienda, con el objetivo de introducir cambios relevantes en el mercado del alquiler a partir de 2026. Según ha explicado el Ejecutivo, estas medidas buscan reducir prácticas abusivas, frenar la especulación y ofrecer mayor estabilidad tanto a propietarios como a inquilinos.
El paquete normativo se apoya en tres ejes principales que afectan directamente a la fiscalidad, a los alquileres de corta duración y al alquiler por habitaciones.
Bonificación del 100 % del IRPF para propietarios que congelen el alquiler
La medida más destacada es la bonificación total del IRPF para los propietarios que renueven un contrato de alquiler manteniendo el mismo precio, sin aplicar subidas en la nueva anualidad.
En la práctica, esto supone que:
- Los ingresos obtenidos por ese alquiler no tributarían en la declaración de la renta de 2026.
- El ahorro fiscal dependerá del nivel de ingresos del propietario, ya que el IRPF es un impuesto progresivo.
- El objetivo es compensar económicamente al casero por no incrementar la renta, incentivando la estabilidad de precios.
Desde el Gobierno se defiende que esta medida beneficia a ambas partes: el propietario reduce su carga fiscal y el inquilino puede continuar en la vivienda sin asumir una subida del alquiler.
Nuevas condiciones para el alquiler de temporada y corta duración
El Real Decreto también introduce mayor control sobre el alquiler de temporada, una modalidad que ha crecido notablemente en los últimos años y que, en algunos casos, se ha utilizado para esquivar la regulación del alquiler habitual.
La nueva normativa busca:
- Diferenciar claramente el alquiler de temporada del alquiler residencial.
- Evitar usos fraudulentos de contratos temporales cuando en realidad se trata de vivienda habitual.
- Aumentar la transparencia y el control administrativo sobre este tipo de arrendamientos.
Esta medida tiene especial impacto en ciudades turísticas y zonas costeras, donde el alquiler de corta duración ha reducido la oferta de vivienda habitual.
Límites al precio del alquiler por habitaciones
Por último, el Gobierno plantea regular el alquiler por habitaciones, una modalidad cada vez más frecuente en grandes ciudades y entre colectivos jóvenes.
La intención es:
- Evitar precios desproporcionados cuando se alquilan habitaciones de forma individual.
- Establecer criterios que impidan que la suma del alquiler por habitaciones supere determinados límites razonables.
- Proteger a los inquilinos frente a situaciones de abuso, especialmente en zonas tensionadas.
Este punto responde a una realidad creciente del mercado y abre un nuevo marco regulatorio que propietarios y arrendadores deberán conocer en detalle.
Ciudades como Madrid, Barcelona, Valencia, Málaga o Palma de Mallorca concentran una elevada presión sobre el mercado del alquiler. Según datos recientes de portales inmobiliarios y estudios oficiales, la oferta de viviendas en alquiler ha disminuido de forma notable, mientras que la demanda sigue creciendo, tanto por parte de residentes como de nuevos perfiles (jóvenes profesionales, estudiantes, familias y población extranjera).
En el caso de Valencia, el crecimiento demográfico, el atractivo como ciudad para vivir y trabajar, y el peso del alquiler turístico han contribuido a una reducción de la oferta disponible y a un aumento sostenido de los precios, especialmente en barrios céntricos y bien comunicados.
El encarecimiento del alquiler ha superado, en muchos casos, la evolución de los salarios. Según datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, un número creciente de hogares destina más del 30% de sus ingresos al pago del alquiler, umbral que los organismos internacionales consideran de riesgo financiero.
Esta situación afecta de forma especial a jóvenes, hogares monoparentales y rentas medias, que encuentran cada vez más dificultades para acceder a una vivienda digna en condiciones estables. La escasez de oferta, unida a la incertidumbre regulatoria, ha provocado además que algunos propietarios retiren sus viviendas del mercado tradicional.
